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经济学者:房地产调控不能一刀切



  房市调控理论上容易做起来难

  董黎明(北京大学环境学院城市与区域规划系教授、博士生导师):其实这个政策早在几年前就有了,只是没有实行。因为一直实行的是1%的税率,这回是政府准备动真格的了,所以社会上反应比较大。中国房地产市场调控是个复杂的问题。上述政策的出台对二手房交易肯定会有影响,打个比方,在北京某处房子原先价格是150万,现在价格500万,按差价20%征收个税,那就是80万,这很容易被转嫁给购房者。这样一来,就容易把买旧房的购房者推到买新房的大潮中去了,新房的需求也就增加了,如果新房市场供应赶不上,新房的房价也会跟着上涨。

  调控措施在一定程度上遏制了炒旧房的投资和投机的买卖行为,但也伤了一部分有改善住房需求的群体。因此,应针对不同的人群出台相关细则和配套政策,对投机分子进行打击,对有真正居住需求人群进行照顾,而不是“一刀切”,这样才能真正达到调控目的。

  目前房地产市场出现“十年九调控、房价年年涨”的严峻形势,想解决起来理论上容易,但实际上做起来却很难。如果政府多盖价格便宜的公租房、社会保障房,满足大多数“刚需人群”的需求,房价就涨不起来了。但现实是市场需求量太大,地方政府对公租房、社会保障房的投资跟不上,地方城镇化的速度又急剧加快,城镇人口也急速增加,这几方面矛盾综合在一起,房价上涨的势头还是难以遏制。中国房地产调控不能简单地就房地产而论房地产,或就房价而论房价,要和国民经济的整体调控和城镇化发展政策结合起来。

  新政最多只能治标,不能治本

  梅新育(商务部国际贸易经济合作研究院研究员):二手房交易收益征税20%,此举目标无疑是正当的,是期望借此大幅度削减拥有多套房产的投机者预期收益,以此抑制房地产市场泡沫。问题是二手房卖方中非投机者总数肯定远远多于投机者,他们当中很大一部分是希望改善居住条件,卖掉目前所住小房,加一部分钱换购大房;或是因为工作地点调动而打算换购住房。二手房交易收益征税20%的规定,等于是平白大幅度增加了这部分中等收入群体的生活成本,对他们打击很大,有些可能会因此重新考虑自己工作调动等项决定。这条措施出台,不仅必然降低房地产市场的流动性,在劳动力市场上也会引起降低流动性的不利后果。

  而且,尽管此项政策在落地之前会出现二手房市场交易恐慌性热潮,价格也会有所下跌,但在此项政策落地之后,二手房交易市场更可能冰封一段时间。真正高收入高资产人士不会急于卖掉手头房子,而是会改为持有,取得房租收益。由于一线城市房租水平近两年来已经大幅度提高,他们的这项策略不会损害他们的现金流量,换言之就是不会让他们感到手头紧。而想要买房的中等收入群体将更多地奔向远郊置业,大城市的交通等压力将因此而进一步加剧,城区租房客总体收入层次将因此而有所下降,群租之类行为更难防治,这对于该城市的可持续发展、尤其对其市中心的可持续发展是不利的。只要供需总体格局没有根本变化,这项举措实施一段时间后总体效果更可能是刺激负担转嫁给买房人,反而加大房价上涨压力。一项旨在打击投机和过度泡沫的措施,如果打击的中等收入群体非投机者比投机者多得多,同时又会带来其他多方面的负面后果,那么就值得商榷了。

  在目前的发展阶段下,房地产市场“十年九调控,房价依然在涨”现象无法完全消除,最多只能减轻其程度。我们在调控房地产市场时,不宜对其订立过高的期望目标值,要想根治房地产市场泡沫,还是应当改善经济资源布局,改变过度集中于少数大型、特大型城市的局面,限制性措施最多只能治标,不能治本。

  征房产税比征房产交易税更有效

  徐长生(华中科技大学经济学院院长):新措施出台对房地产市场肯定会产生一定的影响。每次房地产政策调控其实是一种各方利益的博弈,房地产商肯定不希望房价下降,地方政府为了地方财政也不希望房价下降,银行与上述两方的利益是共通的。这三方在利益的博弈中占有绝对优势。如果房价过快下降,就会使三方利益受到较大损失。中央政府不希望房价涨得太快,是出于两方面考虑,一是房价涨得太快,广大民众买不起房子,不利于社会稳定与经济持续发展;第二是房价涨得太快,容易出现泡沫经济,一旦破灭,对整体国民经济的损伤太大。政府出台调控房地产的措施不宜一刀切,应避免“伤及无辜”。比如,部分群众对住房的投资性需求,是想通过买卖差价挣点钱养老,严格按新措施征税,就打击了这部分人的利益。对于那些购买二手房自住的也不宜一刀切。

  其实,政府推行房地产税比推行房地产交易税对控制房价更有效。真正影响中国房价的是类似于“房妹”、“房姐”这样大量持有房产的既得利益阶层。房产拥有越多,税就理所当然越高,国外也普遍采用这种模式。而房地产交易税很容易将负担转嫁给购房者身上。因此,从一定程度上说,交易税对收入分配的影响比对房价的影响还要大。

  安居乐业一直是中国老百姓千百年来的梦想,政府应将房地产调控的目标瞄准既得利益阶层,而不是广大普通购房者。适当让渡既得利益阶层的“所得”给广大普通购房者,既有利于缩小社会贫富差距,也有利于社会和谐稳定。

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