哪些城市不能放松限购

　　各方声音显示，楼市调控“松绑”预期只是一厢情愿，厦门、南京等二线城市“难言放松”

　　林小昭

　　近日，有关住建部人士确认“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻，引起了社会各界关注。

　　该传闻尚未得到权威证实。住建部并未对此报道作出公开回应。

　　在多位接受《第一财经日报》采访的业内人士看来，把双向调控简单地用一线城市和二三线来划分，不符合楼市的实际和分类调控的要求。

　　昨日新华社发文称：“就在一年多以前，调控房地产的目标还是让房价回复到合理区间，然而当房价真的开始掉头向下之时，地方政府却无法‘淡定’面对。低价入市，快消库存，现在已经开始成为许多开发企业断臂求生的办法。在市场终于回归到它既定的轨道之时，对于涨跌变化，政策制定者应该保持一点基本的定力。”

　　至少10个城市不能放松

　　2010年开始实施限购政策以来，全国共有45个城市实施了楼市限购政策。在现有的楼市格局下，有哪些城市不能放松限购？

　　至少，在北上广深四个一线城市外，像厦门、南京等涨幅仍比较快的城市目前要谈松绑限购为时尚早。

　　“至少还有十个左右。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》。

　　例如，国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中厦门和南京的涨幅最高，环比上涨0.4%。其中，厦门已经是今年以来连续第4个月领跑全国。按照中指院发布的4月百城房价指数，该市4月房价达19495元/平方米，仍高于一线城市的广州。

　　“现在厦门岛外也有一些楼盘搞促销活动，但没有像杭州那样有实质性降价。”厦门世联地产一位人士告诉记者，厦门的供应太少了，岛内已经基本没有土地，岛外也是地块一出来，大家就拼命抢，所以现在厦门的供应仍偏紧。

　　根据公开材料，2013年厦门土地供应计划是预计出让62幅地块。最后实际出让土地48宗，其中，住宅建筑面积仅136.16万平方米，不到原计划的1/3。从2014年的土地供应计划来看，拟出让26幅商住地块，总面积约为500万平方米。即便今年的土地供应计划全部付诸实施，再加上2013年可售一手房住宅面积，最多也只能满足一年的市场需求。

　　厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华告诉《第一财经日报》，厦门目前的楼市局面下，绝对没有必要对限购政策进行松绑，上层也不会允许厦门松绑。相反，厦门在继续严格实行限购调控的同时，还应该加大住宅土地供应，满足市场需求，才能让房价更加稳定。

　　他说，福建的另一大中心城市福州的房价也比较高，福州除了部分大户型出现滞销外，整体供求比没有太大问题，因此也没到救市的地步。

　　南京的情况也有些类似，今年3、4月，南京的环比涨幅与厦门一样，领先全国。

　　住建部副部长齐骥今年两会期间表示，今年我国将会对楼市继续分类调控，增加普通商品房特别是中小套型的供应。

　　李友华分析，今年国家提出来的双向调控、分类调控是因城施策。由于每个城市差别很大，调控是否放松，要关注短期、中期和长期风险。短期风险主要看供求比，中期风险主要看库存周期，长期风险主要看土地供应情况。有些城市这几个指标风险都比较高，就可以适当松绑。

　　对一线城市以及厦门、南京这样的二线城市，“如果全面放松，会继续高涨。”

　　部分地方绕道“松绑”

　　今年以来，一些库存比较高的城市“救市”的声音此起彼伏。中原地产研究部统计数据显示：截至日前，传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策的城市已达到6个。

　　后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

　　李友华说，此轮调整与两三年前明显不同。以前只要地方一松绑限购，就马上会被叫停。而此次像南宁的调整已不是微调，基本松绑了限购，这样的政策也没有被叫停。这也正符合本轮分类调控的指导方针。

　　中铁置业贵州公司副总经理王成平说，像贵阳，限购的范围主要在一环内，而一环内几乎没有楼盘，因此这样的限购放松对市场影响不会太大。

　　据中原集团研究中心统计，目前限购的40多个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。所以，限购范围的放松可以包括限购对象与限购商品的定向微调。在实际执行过程中限购范围的缩小，也将明显影响限购力度与效果，带动周边区域成交。

　　张大伟说，如果直接发文取消限购，会引起比较大的反弹。但对很多实施限购的二三线城市来说，限购本来就不严格。因此，在此轮松绑过程中，各地政府也没有必要明确发文直接取消限购，而是可以采取绕道松绑的方式。

　　例如，南宁的救市政策，以促进北部湾经济区同城化为由，将北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭视为南宁市户籍居民家庭，在南宁市购房。这样的理由和途径很容易为其他城市所模仿。